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许伯源夜话

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北京的房价降一半有道理·今日股市  

2012-01-12 02:39:27|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京的房价降一半有道理 - 许伯源 - 许伯源夜话

中国太大,各地不一,"合理的房价"是多少?恐怕没人能拿出一个统一的方案来。但有良知的学者们常常以国际公认的评价方法来分析中国的房价,其一是租售比,其二是房价收入比。我赞同用这两个参数来评价中国未来被调控后的"合理的房价"水平。
自从去年春节后北京开始采取严控手段对付"过快上涨的房价"。那么北京的房价"过快"到有多快呢?我只谈我家的小区房价变动情况给大家各参考。我家住在北二环边上,从北京的区块划分来看,属于市中心区,也就是高房价区,其实历史上这也是"郊区",80年以前这里属于当时划分的北京近郊区,现在当然都是市中心区了。
这个小区的房价在2003年开盘的时候价格是每平米8500块,根据楼层还有些上浮,每高一层加一点,但很少。到2005年涨到每平米10500块;这在当时是北京比较贵的房价了。从05年后半年开始价格飞快上涨,到07年底美国金融危机前的最高价是每平米2.6万元,涨了一倍半以上。08年国家采取调控政策,房价在四个月之内一路下跌,至四万亿十行业刺激政策出台前已经下跌到每平米1.6万元。自从四万亿刺激政策后房价"疯"涨到今天的每平米4.3万元!哪个价位是"合理"的呢?
我说的"北京的房价还没降"指的就是这个每平米4.3万元的价位还没降。虽然经过近一年的房地产调控,北京目前已经开始明显降价的地区还只局限在远郊区,如通州顺义昌平等地,见新闻报道这些区域已经开始有降价促销的楼盘出现,降价的幅度不一,但确实降了应该是属实的。如果从上述已经开始降价了的北京远郊区上班的话,最快在一个小时内到达,远的可能要两个小时以上的路程时间,换两次地铁外加两次公交车才能到单位的人在北京大有人在,所以现在大学毕业后留在北京上班的这些孩子们是非常辛苦的!即便自己开车从时间上也快不到哪去,"首赌"能让你发疯,除非你信佛有定力,所以我是绝不敢在上下班高峰期出门的,机票一定要订到上午10点后下午4点前,否则一定要提前两个半小时出门,是否赶得上飞机还得看你运气,一次我从北大下课后到机场用了两个多小时,只差三分钟停止换登机牌,原本计划四十分钟完全可以到达,"首赌"要的是命啊!

北京的房价降一半有道理 - 许伯源 - 许伯源夜话


咱们就按这个4.3万来算算"合理的房价"应该是多少。以130平米来计算,一套房子应该是570万,这样的房子现在租出去的租金水平是每月7000元,年8.4万房租收入,若想收回房价,还不算利息,应该是约66.5年,也就是租售比是66.5倍,国际水平是20-30倍,以20倍计,"合理房价"应该在168万,以30倍计应该在252万,目前的房价高过"合理房价"318-420万。按中国"特殊"情况以30倍计,目前房价高出"合理房价"318万,也就是说房价要降56%才进入合理的价位空间。
再以收入房价比来计算,自从国家推出3600万套廉租房保障房计划之后,将来购买商品房的人群应该定在中等收入以上,以北京计,中等收入人群的月收入应该在每月税后8000元比较适宜,两人家庭按1.6万计,年收入按20万计。国际上的参考收入房价比是3-6年,3年对于中国来讲太不现实了,按10年计,那就是200万是"合理的房价"区间,这还不包括养老养孩子生活开支贷款利息等费用,起码要用掉家庭15年的总收入才能支付房价。
以这样一个特例来计算的话,北京的房价要下跌50%以上才能进入"合理"价位区间,相当于每平米1.9万左右为合理价位,也就是说08年的调控本已基本到位,四万亿惹出了现在的大麻烦。
房价还没怎么降,房地产商们已经熬不住了,万科的副总毛大庆说:"房价过快增长的趋势得到了有效的抑制",没错,过快增长的趋势得到了有效的抑制,其实是否有效也还并不能就此断言,但只凭"抑制"已经救不了中国经济了。
2012年就熬吧,看谁熬得过谁?

北京的房价降一半有道理 - 许伯源 - 许伯源夜话

·今日股市·

昨天多头力量已嫌不足,沪市成交已减少200亿。

今日还将下行。收阴。

2300点具有双向的阻力,下穿不易,上穿也不易。

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