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房价应该怎么调?15日大盘不会继续暴跌。  

2012-03-15 00:21:34|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价应该怎么调?15日大盘不会继续暴跌。 - 许伯源 - 许伯源夜话

       温总理今天在记者会上说:“现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,而且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。”
  房价应该怎么调?现在有三种观点,一是,房价就不应该调,意思是政府不要用行政手段干预市场行为;二是,房价确实已经脱离了正常轨迹,应该调,但不能“快”调,也就是不能“急跌”。第三种观点是,房价可能“急跌”,不以人的意志为转移,可能会下跌30-50%。还有一种观点是认为房地产就不应该改革,这种观点不值得谈,懒得废话。
  先说第一种观点,政府应不应该干预房价?
  表面是看这种观点有点道理,政府不应该干预市场行为,但是他们忘了,市场行为需要有前提,完全的市场经济需要完全自由的市场要素的自由买卖,我国的房地产发展目前还不具备这样的前提条件,土地是房地产的第一要素,是可以自由参加市场竞争的吗?自然不是,甚至土地至今还存在着“所有权与使用权”的问题,尽管大家不用杞人忧天,未来的问题由未来的智慧去解决,起码未来“法不制众”,但毕竟目前的房地产还不能严格意义上说是一种财产权,无非是对未来可能的财产权的一种“期权”的预市场化行为而矣。商品要素不能市场化,你能要求什么完全的市场化?其二,中国就是中国,现在的中国就是现在的中国,中国十四亿人,一半左右国土不适合居住,能住的地方有限,还得保证粮食的安全,政府不管不行,对这一点我有很深的感触,每次当飞机在杭州萧山机场降落的时候,你都可以看到几乎三分之二的土地被三分之一的住宅包围,已经形成了如“棋盘”格局的完整包围圈,继续发展下去就快无地可种了;其三,改革开放后收入差距分化并逐步拉开距离,两极分化开始严重存在,能买得起一百套房的人越来越多,不限制他们的购买就会越来越多的人买不起房,这也是个不争的事实,现在已经买了多套甚至几十套房的人我认识多位。
  现在持这种观点的人有的方面也值得重视,就是要求政府提高土地的供给,这个意见是对的,但这个观点也多出于自私的考虑,房地产商想提高的是自己对上游的谈判议价能力,但对下游的谈判能力却不想放弃,波特在《战略管理》的五力模型中其实已经说得非常明白,所以也并非完全出于对下游的考虑,实质上也并非喜欢完全市场化。
  说这些是想说政府需要干预房地产市场,但并非说前期政府已经管的很好了。政府管得好不好呢?当然有问题。最大的问题是政府成了更大的“地产商”,政府不卖房,但是卖地,于是政府为了获得“更高”的土地回报,无限地提高对下游(房地产商)的议价能力,传导下去就是推高了房价,加之招拍挂制度的掩饰,和现金流的几乎无限制供给,政府成为这个价值链中的最大获益者。
  于是,中国房地产业发展的恶性循环开始了。
  在这样的前期现实下,此次调整房价政府不约束自己的获利冲动能行吗?当然不行。
  这也就是当前中央政府与地方政府在房地产业如何调控中的“博弈”,政府要管,但要站在监管的位置上管,而不是站在价值链上游来管。
  所以,现在存在价值链的各方都存在问题,政府不能站在价值链的上游“捡便宜”,一句“土地国有”就期待今后几十年内转着圈地“白吃”,房地产商不能只说“偏话”,购房者也有问题,把购置房产的时间段非理性地超前,这是中国文化的问题,后面谈。
  (待续)

房价应该怎么调?15日大盘不会继续暴跌。 - 许伯源 - 许伯源夜话


·14日大盘恐怖下跌!虽是预料之中,但也确实让人震撼。

此次大盘回调是正常的,前几天的上涨已经可以很清楚地看出是庄家的逼空操作,今天温总理点了房地产的问题后庄家自己控不住了,不跑更待何时?这次下跌将可能延续二十天左右,我相信会重新反弹走出一波更大的行情,拭目以待吧。

·15日大盘·低开、震荡、收个平盘或小阳,不会继续大幅杀跌了。

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